DenkmalschutzDachsanierung Kosten2026
Drei Paketpreise für denkmalgerechte Dächer, Denkmal-AfA bis 100 Prozent und drei Beispielrechnungen für typische NRW-Objekte. Mit dem Aufschlag gegenüber normalen Sanierungen und der Effektivrechnung nach Steuerrückfluss.
Von der Neueindeckung bis zur Komplettsanierung mit Dachstuhl
Welches Paket passt, hängt am Zustand des Dachstuhls und dem energetischen Ziel. Drei Referenzspannen für 100, 150 und 200 Quadratmeter Dachfläche mit denkmalgerechter Eindeckung.
Neueindeckung
Ohne Dachstuhl-Arbeiten
200-290 €/m²
Enthaltene Leistungen
- + Rückbau Altdeckung 25-30 €/m²
- + Neue Lattung und Unterspannbahn
- + Biberschwanz oder Hohlpfanne 70-140 €/m²
- + Rinnen und Fallrohre 30-50 €/lfm
- + Gerüst mit Fangnetz für Denkmal
Eine reine Neueindeckung, wenn der Dachstuhl noch intakt ist. Keine Dämmung enthalten. Typisch bei Bestandssanierung nach Sturm oder nach 60 bis 80 Jahren Standzeit der alten Deckung. Beispielkosten: 100 m² 20.000-29.000 €, 150 m² 30.000-43.500 €, 200 m² 40.000-58.000 €.
Eindeckung + Dämmung
Energetisch GEG-nah
320-460 €/m²
Enthaltene Leistungen
- + Paket oben plus schlanke Aufsparrendämmung
- + PU-Hybrid WLS 023/024, 146 mm, U-Wert 0,16
- + Dampfbremse feuchtevariabel
- + Denkmal-Dachfenster (Integra-Linie o.ä.)
- + Bauphysikalische Begleitung
Der Regelfall bei einer Komplettsanierung: GEG-Ausnahme nach Paragraf 105 für Baudenkmäler nutzen, dennoch einen U-Wert um 0,16 erreichen. KfW 261 und BAFA BEG EM förderfähig im Programm. Beispielkosten: 100 m² 32.000-46.000 €, 150 m² 48.000-69.000 €, 200 m² 64.000-92.000 €.
Komplett mit Dachstuhl
Alt-Gebälk ertüchtigen
450-650 €/m²
Enthaltene Leistungen
- + Alle Positionen der beiden Pakete oben
- + Dachstuhl-Teilerneuerung Eiche 50-120 €/m²
- + Schädlings- und Schwammbehandlung
- + Restauratoren-Arbeit an Zierelementen
- + Gauben-Erneuerung originalgetreu
Bei Häusern vor 1900 oft nötig. Holzwurm, Hausbock oder Schwamm werden erst beim Abnehmen der Deckung sichtbar. Restauratoren mit Denkmalerfahrung arbeiten zum Stundensatz 60 bis 90 Euro. Beispielkosten: 100 m² 45.000-65.000 €, 150 m² 67.500-97.500 €, 200 m² 90.000-130.000 €.
Was den Denkmal-Preis treibt
Gegenüber einem Standard-Dach machen sechs Positionen den Unterschied. Wer sie am Anfang kennt, kann im Angebot gezielt verhandeln und die Denkmalbehörde früh einbinden.
Eindeckungsmaterial
50-250 €/m²
Biberschwanz-Tonziegel 70 bis 140 Euro (Kronendeckung teurer als Standard), Hohlpfanne Mönch-Nonne 80 bis 150 Euro, Schiefer Altdeutsche Deckung 110 bis 180 Euro, Reet 130 bis 200 Euro, Solardachziegel rund 450 Euro. Faserzement (Natursteinoptik) 80 bis 120 Euro als günstigere Alternative, wenn die Behörde sie akzeptiert.
Dachform-Aufschlag
+30 bis +50 %
Walmdach plus 50 Prozent (zwei zusätzliche geneigte Flächen, komplizierte Grate), Krüppelwalm plus 30 Prozent, Mansarddach plus 30 bis 40 Prozent. Historische Detaildächer mit Türmchen, Gauben und Erkern können weit darüber liegen. Satteldach ohne Zusatzaufschlag als Ausgangspunkt für die Kalkulation.
Dachstuhl-Zustand
50-250 €/m²
Intakter Eichendachstuhl aus dem 18. Jahrhundert ist selten, aber möglich. Teilerneuerung typisch: 50 bis 120 Euro pro Quadratmeter für Einzelbalken-Austausch, Voll-Erneuerung bis 250 Euro. Dendrochronologische Analyse (Datierung der Holzringe) 800 bis 1.500 Euro als Zusatzkosten für die Dokumentation.
Handwerkliche Zierelemente
Stundensatz 60-90 €
Turmspitzen, Wasserspeier, Ortgang-Zierleisten, Gauben-Gesimse. Restauratoren im Dachdeckerhandwerk arbeiten zum Stundensatz 60 bis 90 Euro (Standard-Dachdecker 45 bis 55 Euro). Ein Zierturm an einer Villa kann 15.000 bis 40.000 Euro Zusatzkosten bedeuten, je nach Komplexität der Arbeiten.
Planung, Gutachten
3-8 % der Bausumme
Ein Architekt mit Denkmalerfahrung (HOAI Lph 2 bis 8), ein Energieeffizienz-Experte für KfW/BAFA, ggf. ein Tragwerksplaner bei Dachstuhl-Eingriff. Bei 80.000 Euro Bausumme typischerweise 2.400 bis 6.400 Euro Planungshonorar. Ohne Planung wird die Denkmalbehörde selten zustimmen, die Investition ist also praktisch Pflicht.
Unvorhergesehenes
+10 bis +15 %
Verborgene Schäden (Holzwurm, Hausbock, Schwamm, Feuchtigkeit), Fledermaus- oder Wespenvorkommen am Dachstuhl, nachträgliche Auflagen der Behörde. In 7 von 10 Denkmalprojekten kommen Nachträge dazu. 10 bis 15 Prozent Reserve auf die Bausumme einplanen, bei Gebäuden vor 1900 eher 15 Prozent als Sicherheitspuffer.
Denkmal-Dachsanierung kalkulieren
Dachfläche, Deckungstyp und Dämmziel eingeben. Der Rechner zeigt Bandbreite plus AfA-Rückfluss. Vor dem Angebotsvergleich hilfreich, um Nachtragsrisiken einzuschätzen.
Kostenrechner startenNRW-typische Objekte mit Einzelpositionen
Bergisches Schieferhaus, Münsterländer Fachwerkhof und Düsseldorfer Gründerzeitvilla. Jede Position aufgeschlüsselt, am Ende die Steuerersparnis nach Denkmal-AfA.
Modellrechnung: Werte zur Veranschaulichung, basierend auf Preisradar 04/2026, MeinDach 2025 und Rathscheck Schieferpreisliste 2026. Keine konkreten Auftragswerte, im Einzelfall mit Dachdecker und Architekt kalkulieren.
Beispiel A: Bergisches Schieferhaus
120 m² Satteldach, Baujahr 1888, Remscheid
- Rückbau alte Altdeutsche Deckung + Entsorgung4.800-6.000 €
- Dachlattung erneuern, Unterspannbahn diffusionsoffen3.600-5.400 €
- Zwischensparrendämmung 200 mm Holzfaser9.000-15.600 €
- Dampfbremse feuchtevariabel1.800-2.700 €
- Altdeutsche Schieferdeckung (Rathscheck Mayen)15.600-24.000 €
- Ortgang-Zierleisten und First restauriert3.500-7.000 €
- Rinnen und Fallrohre Titanzink1.800-2.800 €
- Gerüst mit Fangnetz 5 Wochen3.200-5.200 €
- Planung Architekt + Energieberater3.800-6.500 €
- Reserve Unvorhergesehenes 12 %5.500-9.200 €
Denkmal-AfA §10f Selbstnutzer: 47.300-76.000 € absetzbar (90 %), bei 42 % Grenzsteuer 19.900-31.900 € Ersparnis über 10 Jahre. Zusätzlich KfW 261 Tilgungszuschuss 5.000-8.000 €.
Beispiel B: Münsterländer Fachwerkhof
180 m² Krüppelwalmdach mit Reeteindeckung, 1720
- Altreet abnehmen, entsorgen6.300-9.000 €
- Dachstuhl Teilerneuerung Eichensparren14.400-21.600 €
- Unterkonstruktion für Reet5.400-8.100 €
- Reeteindeckung neu, 30 cm Stärke23.400-36.000 €
- Firstziegel und Windfederbretter2.700-4.500 €
- Brandschutz-Sprinkler Dachbereich4.500-8.100 €
- Walm-Aufschlag 30 % auf Montage6.800-11.000 €
- Reetdachdeckermeister-Honorar8.000-14.000 €
- Architekt + LWL-Abstimmung4.800-7.200 €
- Reserve 15 % für Unvorhergesehenes11.500-17.900 €
Vermieter: §7i EStG 100 % absetzbar. Bei 42 % Grenzsteuer 36.900-57.700 € Steuerersparnis über 12 Jahre. Deutsche Stiftung Denkmalschutz: 10.000-25.000 € Zuschuss realistisch.
Beispiel C: Gründerzeit-Villa mit Solardachziegeln
150 m² Mansarddach, 1905, Düsseldorf-Oberkassel
- Biberschwanz Altdeckung rückbauen3.750-4.500 €
- Dachstuhl aufarbeiten, Holzschutz7.500-12.000 €
- Konterlattung und Unterspannbahn3.750-5.600 €
- Aufsparrendämmung PU 140 mm (schlank)12.600-21.000 €
- Solardachziegel Jacobi-Walther Stylist-PV60.000-72.000 €
- Wechselrichter + Monitoring3.500-5.000 €
- Mansard-Aufschlag 35 %5.400-8.800 €
- Gauben-Restaurierung (Zink-Stehfalz)6.000-12.000 €
- Planung und Elektrofachkraft5.800-8.500 €
- Reserve 12 %13.100-18.000 €
Selbstnutzer: §10f EStG 90 % AfA, zusätzlich KfW 270 für die PV-Anlage, EEG-Einspeisevergütung ab 0,082 €/kWh. Rund 250.000 kWh Strom über 35 Jahre Lebensdauer.
Sechs Schritte vom Brutto- zum Nettobetrag
So rechnet das Finanzamt. Referenzbeispiel: 80.000 Euro Dachsanierung, Selbstnutzer, 42 Prozent Grenzsteuersatz. Aus 80.000 werden effektiv rund 43.500 Euro Eigenkosten.
Sanierungskosten anerkannt
80.000 €Die Denkmalbehörde prüft die Rechnungen und erkennt substanzerhaltende Maßnahmen an. Reine Modernisierung ohne Denkmalbezug (z.B. neue Küche) zählt nicht. Die Bescheinigung nach §40 DSchG NRW ist Grundvoraussetzung für die Denkmal-AfA.
Fördermittel abziehen
− 10.000 €BAFA-Zuschuss oder kommunale Förderung vermindern die AfA-Bemessungsgrundlage. Keine Doppelförderung. Bei KfW-Kredit: Nur der Tilgungszuschuss-Anteil wird abgezogen, der Kreditbetrag selbst bleibt für die AfA voll nutzbar.
AfA-Basis
70.000 €Dies ist die Bemessungsgrundlage für die Denkmal-AfA nach §7i EStG (Vermieter, 100 % über 12 Jahre) oder §10f EStG (Selbstnutzer, 90 % über 10 Jahre). Die Basis wird in den Steuerbescheid eingetragen und über die Jahre verteilt.
Absetzbare Summe
63.000 € (90 %)Selbstnutzer: 90 % über 10 Jahre als Sonderausgaben. Vermieter: 100 % (63.000 Euro plus Rest) über 12 Jahre als Werbungskosten. Die Ratenhöhe variiert je nach Modell, gleichmäßig oder degressiv über die Jahre.
Steuerersparnis 42 % Grenze
26.460 €Bei 42 % Grenzsteuersatz kommen 26.460 Euro (Selbstnutzer) oder 29.400 Euro (Vermieter) über die Jahre an. Pro Jahr etwa 2.650 bis 2.950 Euro. Bei höherem Grenzsteuersatz (45 %) liegt die Ersparnis entsprechend höher.
Gesamt-Effektivkosten
ca. 43.500 €Von 80.000 Euro bleibt nach BAFA (10.000) und AfA-Steuerrückfluss (26.500) noch etwa 43.500 Euro Eigenkosten. Etwa 46 % Rabatt auf die Bausumme. Zinsvorteil aus KfW-Kredit nicht gerechnet, würde die Effektivkosten weiter senken.
Welche Förderungen lassen sich mit der AfA kombinieren
Die Denkmal-AfA lässt sich mit den meisten Bundes- und Stiftungsförderungen kombinieren. Nur der energetische Steuerbonus Paragraf 35c EStG ist ein Alternativpfad. Die Regeln im Überblick.
Denkmal-AfA + BAFA BEG EM
kombinierbar
Kombination möglich, BAFA-Zuschuss wird aber von der AfA-Bemessungsgrundlage abgezogen. Typischer Fall bei energetischer Dachsanierung mit Dämmung: BAFA zahlt 15 bis 20 Prozent auf Dämmkosten, der Rest fließt in die AfA. Gesamtwirkung deutlich besser als ohne BAFA.
Denkmal-AfA + KfW 261
kombinierbar
KfW-Kredit (kein Zuschuss) lässt die AfA-Bemessungsgrundlage unberührt. Der Tilgungszuschuss (5 bis 15 Prozent) wird abgezogen, der Rest ist AfA-fähig. Häufigste Kombination bei Denkmalprojekten ab 100.000 Euro Bausumme. Hausbank wickelt KfW-Antrag ab.
Denkmal-AfA + §35c EStG
nicht möglich
Der klassische Steuerbonus für energetische Sanierung ist ein Alternativpfad, nicht Zusatz. Entweder §7i/§10f (Denkmal-AfA) oder §35c EStG. In fast allen Denkmalfällen ist die AfA günstiger, weil sie 90-100 Prozent statt 20 Prozent ansetzt und über mehr Jahre läuft.
Denkmal-AfA + Stiftungsmittel
kombinierbar
Zuschüsse der Deutschen Stiftung Denkmalschutz oder regionaler Denkmalstiftungen lassen die AfA unangetastet, wenn es echte Zuwendungen sind (kein Darlehen, kein Eigenkapital-Ersatz). Mindern aber die AfA-Basis analog BAFA. Antragsweg läuft separat zum Finanzamt.
Wann welcher Kostenblock fällig wird
Von der Voranfrage bis zur ersten Steuerrückzahlung vergehen typischerweise 18 bis 24 Monate. Sechs Phasen mit Dauer, Kostenblock und einem Hinweis, was schief gehen kann.
Voranfrage Denkmalbehörde
2-4 Wochen
Kostenlos und unverbindlich, aber faktisch Pflicht vor jeder seriösen Kalkulation. Die Untere Denkmalbehörde signalisiert, welche Materialien und Aufbauten überhaupt in Frage kommen. Ergebnis: ein Aktenvermerk, der dem Dachdecker als verbindliche Planungsgrundlage dient.
Erlaubnis nach §9 DSchG NRW
4-12 Wochen
Bearbeitungszeit abhängig von Behörde und Auslastung. Gebühr 80-250 Euro je nach Stadt. Antrag mit Bestandsaufnahme, Leistungsverzeichnis und Produktdatenblättern. Bei Rückfragen verlängert sich die Frist. Schriftliche Zusage als Grundlage für den Werkvertrag.
Förderantrag KfW/BAFA
3-8 Wochen
Parallel zur Denkmalerlaubnis, immer VOR Baubeginn stellen ist Pflicht. EEE-Honorar 800-2.500 Euro für Antrag und fachliche Begleitung. KfW 261 läuft über die eigene Hausbank, BAFA über das Portal fms.portal.bafa.de online. Beide Wege brauchen die TPB-Nummer des Energieeffizienz-Experten.
Ausführung Dachsanierung
4-12 Wochen
Reet- und Schieferarbeiten dauern 50-100 % länger als Standard. Kosten laut Angebot der Fachbetriebe. Restauratoren-Stundensätze 60-90 Euro. Witterung und Vorhandensein erfahrener Handwerker können den Zeitplan verschieben, Sommerquartale meist ausgebucht.
Abnahme + §40 DSchG-Bescheinigung
4-8 Wochen
Erst nach Abnahme stellt die Denkmalbehörde die Bescheinigung für das Finanzamt aus. Gebühr 150-500 Euro. Darin stehen die anerkannten Sanierungskosten als Bemessungsgrundlage für die Denkmal-AfA. Ohne diese Bescheinigung keine steuerliche Anerkennung.
Steuerliche Geltendmachung
10 bzw. 12 Jahre
Jährlicher Steuervorteil, linear über den vollen Abschreibungszeitraum. Selbstnutzer 10 Jahre nach §10f, Vermieter 12 Jahre nach §7i. Eintrag in der Anlage V (Vermieter) oder in den Sonderausgaben (Selbstnutzer) der Steuererklärung. Steuerberater-Begleitung sinnvoll.
Denkmalschutz-Grundlagen nachschlagen
Wer die Genehmigungsregeln, zulässige Materialien und den kompletten Behördenablauf lesen möchte, findet alles in der Übersicht zum Denkmalschutz.
Acht Fragen zu Kosten und AfA
Preise, Aufschläge, Abschreibung, KfW und Kombinationsregeln. Antworten zum Stand April 2026.
Denkmal-Dach: Angebot mit Förder-Logik
Wir planen Dach, Dämmung und Steuerpfad als ein Paket. AfA, KfW 261 und BAFA werden mit dem Bauablauf verzahnt. Keine nachträglichen Nachbesserungen, keine verlorene Förderung.