KfW-Förderung Dachsanierung261 Effizienzhaus + 358Ergänzungskredit für NRW
Drei Effizienzhaus-Stufen mit Tilgungszuschuss bis 45 Prozent. Sechs Voraussetzungen, drei Rechenbeispiele und vier typische Fehler, die den Tilgungszuschuss kosten oder die Hausbank zur Ablehnung bringen.
EH-85, EH-55 oder EH-40
Drei KfW-Stufen mit unterschiedlichem Tilgungszuschuss und Sanierungsstandard. EH-55 ist der Standardweg, EH-40 die Premium-Stufe für Komplettsanierungen mit Wärmepumpe und Lüftung.
Effizienzhaus 85
Einstiegsstufe
5 % Tilgung
Was diese Stufe auszeichnet
- + Kredit bis 120.000 €/WE
- + Tilgungszuschuss 5 %
- + Einsparung bis 6.000 € je WE
- + Mit EE-Klasse +5 % Bonus
- + Realistisch bei 70er-Bestand
Die Einstiegsstufe für Häuser, die nicht den vollen EH-55-Standard erreichen. Dachsanierung plus Fassadendämmung plus neue Fenster ergibt diesen Wert oft schon. Antrag und Bonität laufen über die Hausbank, die KfW prüft das Energiekonzept des Experten.
Effizienzhaus 55
Standardziel
15-25 % Tilgung
Was diese Stufe auszeichnet
- + Kredit bis 150.000 €/WE
- + Tilgungszuschuss 15 bis 25 %
- + Bis 37.500 € je WE Erlass
- + Mit EE-Klasse 20 bis 30 %
- + Wärmepumpe meist Pflicht
Der Standardweg bei tiefergehender Sanierung. Erfordert Wärmepumpe oder Hybridheizung, sehr gute Dämmstandards und meist Lüftungsanlage. Bei Mehrfamilienhäusern multiplizieren sich Kreditrahmen und Tilgungszuschuss mit der Wohneinheiten-Anzahl.
Effizienzhaus 40
Höchstförderung
25-45 % Tilgung
Was diese Stufe auszeichnet
- + Kredit bis 150.000 €/WE
- + Tilgungszuschuss 25 bis 45 %
- + Bis 67.500 € je WE Erlass
- + EE-Klasse oft erreichbar
- + Sehr hoher Sanierungsstandard
Die Premium-Stufe mit dem höchsten Tilgungszuschuss. Selten ohne komplette Außen- und Innenertüchtigung machbar. Nur sinnvoll, wenn die Sanierungstiefe ohnehin hoch ist. Im Bestand wirtschaftlich oft nur als Effizienzhaus-Denkmal mit weiteren Boni.
Sechs Bedingungen für KfW 261
Vom EEE über die Bonität bis zur BnD-Frist: sechs harte Voraussetzungen müssen erfüllt sein, sonst lehnt entweder die Hausbank oder die KfW ab.
Energieeffizienz-Experte
EEE aus dena-Liste
Jede KfW-261-Sanierung braucht einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten. Er erstellt das Sanierungskonzept, berechnet die geplante Effizienzhaus-Stufe und erzeugt die KfW-ID. Das Honorar liegt bei 2.500 bis 6.000 Euro je Projekt und ist über die KfW-Baubegleitung mit 50 Prozent förderfähig (max. 10.000 Euro je Vorhaben).
Antrag vor Vorhabensbeginn
vor Vertragsabschluss
Der KfW-Antrag muss bei der Hausbank vorliegen, bevor der Werkvertrag mit dem Dachdecker geschlossen wird. Eine aufschiebende Bedingung im Vertrag schützt nur bei rechtzeitigem Antrag. Auch Lieferungen oder Materialbestellungen vor Antragstellung gelten als Vorhabensbeginn und führen zum Ausschluss.
Bonität bei der Hausbank
bankübliche Prüfung
Die KfW selbst prüft keine Bonität, das übernimmt die Hausbank als Durchleitungsstelle. Geprüft werden Einkommen, Eigenkapital, bestehende Belastungen und Beleihungswert der Immobilie. Bei zu schwacher Bonität lehnt die Bank ab, der Förderanspruch verfällt damit. Eine Vorabklärung beim Berater spart Wochen.
Zielstufe Effizienzhaus 85+
Komplettsanierung Pflicht
KfW 261 fördert keine Einzelmaßnahmen einzeln. Die Zielstufe muss mindestens Effizienzhaus 85 sein, sonst greift das BAFA-Programm BEG EM. Eine reine Dachsanierung ohne weitere Gewerke erreicht diese Stufe in der Regel nicht alleine. Mehrere Gewerke müssen aufeinander abgestimmt im selben Antrag stehen.
Eigene Mittel oder Annuität
Tilgung und Sondertilgung
Der KfW-Kredit hat Annuitäten-Charakter mit Sollzinsbindung 10 Jahre und Laufzeit bis 35 Jahre. Sondertilgungen sind während der gesamten Laufzeit kostenlos möglich. Der Tilgungszuschuss wird nach BnD-Bestätigung vom Restkredit abgezogen, das senkt die monatliche Belastung oder verkürzt die Laufzeit.
Bestätigung nach Durchführung
BnD nach Bauabschluss
Nach Abschluss aller Arbeiten bestätigt der EEE über das KfW-Portal, dass die geplante Effizienzhaus-Stufe tatsächlich erreicht wurde. Erst dann wird der Tilgungszuschuss gegen den Restkredit verbucht. Ohne BnD bleibt der volle Kredit bestehen, der Zuschuss verfällt unwiederbringlich. Frist 24 Monate nach letzter Auszahlung.
Drei Szenarien mit Tilgungszuschuss
Vom EFH-Einstieg in EH-85 bis zur MFH-Komplettsanierung in EH-55 EE und der KfW-358-Brücke nach BAFA. Drei Fälle mit Brutto-Kosten und Tilgungserlass.
Beispiel A: EFH zum EH-85 Komplettsanierung
150 m² EFH Düsseldorf, BJ 1978, Brennwertkessel
5.750 € Erlass
Bestandteile der Sanierung
- + Aufsparrendämmung + Eindeckung 44.000 €
- + Fassadendämmung WDVS 28.000 €
- + Fenstertausch 12 Stück 18.500 €
- + Brennwertkessel + Abgleich 12.500 €
- + Lüftung + EEE-Begleitung 12.000 €
Bruttosumme 115.000 Euro. Effizienzhaus 85 ohne EE-Klasse-Bonus, weil Brennwertkessel keine Erneuerbare-Quote erreicht. Mit Wärmepumpe wäre EH-70 mit 10 Prozent Erlass möglich (11.500 Euro Ersparnis). Restkredit 109.250 Euro. Monatliche Annuität abhängig vom tagesaktuellen KfW-Sollzins.
Beispiel B: MFH zum EH-55 EE
6 Wohneinheiten Köln, mit Wärmepumpe
129 k € Tilgung
Bestandteile der Sanierung
- + Dachsanierung Aufsparren 138.000 €
- + Fassadendämmung 18 cm Holzfaser 94.000 €
- + Fenstertausch komplett 52.000 €
- + Sole-Wasser-Wärmepumpe 82.000 €
- + Lüftung + Fachbauleitung 64.000 €
Bruttosumme 430.000 Euro. Effizienzhaus 55 EE mit Wärmepumpe ergibt 25 Prozent Tilgungszuschuss plus 5 Prozentpunkte EE-Klasse-Bonus. Bei 430.000 Euro tatsächlichen Kosten reicht ein Teilabruf des Kreditrahmens (900.000 Euro = 150k × 6 WE). Pro Wohneinheit rechnerischer Schuldenerlass von rund 21.500 Euro.
Beispiel C: KfW 358 Ergänzungskredit
EFH Bochum, BAFA + KfW 358 statt KfW 261
rund 280 € / Monat
Bestandteile der Sanierung
- + Dachsanierung BAFA-fähig 48.000 €
- + BAFA-Zuschuss 20 % bei iSFP −9.600 €
- + Eigenanteil nach BAFA 38.400 €
- + KfW 358 Ergänzungskredit 38.400 €
- + Voraussetzung zvE unter 90 k €
Wer keinen Sanierungspakt bis Effizienzhaus zustande bringt, fährt mit der BAFA-Variante besser. Der KfW 358 Ergänzungskredit deckt den Restbetrag nach BAFA, nur für Haushalte mit zvE unter 90.000 Euro. Antrag muss innerhalb 12 Monaten nach BAFA-Bescheid bei der Hausbank eingehen.
Effizienzhaus-Pfad mit EEE prüfen
Wir prüfen, welche Effizienzhaus-Stufe für dein Vorhaben realistisch erreichbar ist und koordinieren EEE, Hausbank und KfW im richtigen Takt.
Sechs Schritte vom EEE bis BnD
Sechs konkrete Schritte mit Fristen, vom Energieberater-Termin bis zum Tilgungszuschuss gegen den Restkredit. Reihenfolge ist verbindlich.
Energieeffizienz-Experte beauftragen
EEE aus dena-ListeSuche über energie-effizienz-experten.de mit Postleitzahl-Filter. Der EEE führt die Erstbegehung durch (200 bis 400 Euro) und erstellt eine grobe Effizienzhaus-Einstufung. Auf dieser Basis entscheidet sich, ob KfW 261 oder BAFA der richtige Pfad ist. Wer direkt Effizienzhaus 55 will, vereinbart sofort eine vertiefte Berechnung.
Sanierungskonzept und KfW-ID
Energiebilanz DIN V 18599Der EEE rechnet die Effizienzhaus-Stufe mit zertifizierter Software, vergibt eine eindeutige KfW-ID und stellt das Vorhabensblatt aus. Erst mit dieser ID kann die Hausbank den Förderantrag im KfW-Bankenportal einreichen. Die Berechnung umfasst Gebäudehülle, Anlagentechnik, Lüftung und gegebenenfalls Erneuerbare-Quote (EE-Klasse).
Hausbank kontaktieren
Antrag vor AuftragsvergabeDie Hausbank prüft Bonität, Beleihungswert der Immobilie und Tilgungsfähigkeit. Sie reicht das Antragspaket an die KfW weiter. Die Bearbeitung dauert 2 bis 6 Wochen. Erst nach Förderzusage darf der Werkvertrag unterzeichnet und mit den Arbeiten begonnen werden. Auch Material darf vorher nicht bestellt werden.
Werkvertrag mit aufschiebender Bedingung
nach FörderzusageDer Werkvertrag mit Dachdecker und anderen Gewerken muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthalten: Vertrag tritt nur in Kraft, wenn die Förderzusage vorliegt. Mustertexte stellt das Bundeswirtschaftsministerium auf energiewechsel.de bereit. Eigenwillige Formulierungen führen zur Ablehnung des KfW-Antrags.
Bauausführung und Kreditabruf
innerhalb 12 MonatenNach Zusage hat der Eigentümer 12 Monate Zeit, den Kredit abzurufen, mit Verlängerungsoption auf 36 Monate. Der Abruf erfolgt in Tranchen nach Baufortschritt, jede Tranche wird vom EEE bestätigt. Der EEE begleitet die Baustelle, dokumentiert Dämmstärken, Fensterwerte und Anlagentechnik mit Fotos und Lieferscheinen.
BnD und Tilgungszuschuss
24 Monate FristNach Fertigstellung erstellt der EEE die Bestätigung nach Durchführung (BnD) im KfW-Portal. Die KfW prüft 4 bis 8 Wochen, dann wird der Tilgungszuschuss gegen den Restkredit verbucht. Die Hausbank rechnet die Annuität neu. Ohne BnD bleibt der volle Kreditbetrag bestehen, der Zuschuss verfällt. Frist 24 Monate nach letzter Auszahlung.
Vier Förderwege im Vergleich
BAFA für Einzelmaßnahmen, KfW 261 für Komplettsanierung, KfW 358 als Liquiditätsbrücke und §35c EStG als Steuerpfad. Vier Pfade mit klarer Empfehlung je Sanierungs-Tiefe.
BAFA Einzelmaßnahme
15-20 % Zuschuss
Richtig bei reiner Dachsanierung mit Dämmung, ohne weitere Gewerke. 15 bis 20 Prozent Zuschuss, max. 12.000 Euro je Wohneinheit, kein Kreditzwang. Schneller Bescheid (4 bis 6 Wochen), weniger Bürokratie als KfW 261. Standardweg für Eigentümer mit ausreichend Eigenkapital.
KfW 261 Komplettsanierung
5-45 % Tilgungszuschuss
Richtig bei Sanierung über mehrere Gewerke zum Effizienzhaus 85, 70, 55 oder 40. Kreditrahmen bis 150.000 Euro je Wohneinheit, Tilgungszuschuss 5 bis 45 Prozent. Wirtschaftlich nur, wenn ohnehin mehrere Gewerke geplant sind und die Effizienzhaus-Stufe sicher erreicht wird.
KfW 358 Ergänzungskredit
120 k € / WE
Sinnvoll als Brücken-Kredit nach BAFA, nur für Haushalte mit zvE unter 90.000 Euro. Bis 120.000 Euro je Wohneinheit, zinsverbilligt mit tagesaktuellem KfW-Sollzins. Antrag innerhalb 12 Monaten nach BAFA-Bescheid. Annuität unter klassischen Modernisierungs-Krediten der Geschäftsbanken.
§35c EStG als Alternative
20 % über 3 Jahre
Sinnvoll für Selbstnutzer mit hoher Einkommensteuerlast und ohne Kreditbedarf. 20 Prozent der Sanierungskosten über 3 Jahre absetzbar (max. 40.000 Euro). Nicht kombinierbar mit BAFA oder KfW 261 für dieselbe Maßnahme. Entscheidung in der Planungsphase, nicht nachträglich änderbar.
Vier Fehler mit Tilgungszuschuss-Verlust
Konkrete Fehler aus der Praxis mit Ursache, Folge und Gegenmaßnahme. Jeder Fehler kostet entweder den Tilgungszuschuss oder bringt die Hausbank zur Ablehnung.
Werkvertrag vor Antrag
Ursache
Werkvertrag wird mit dem Dachdecker geschlossen, bevor die KfW-Zusage vorliegt. Auch Material-Lieferung gilt als Beginn.
Folge
Anspruch entfällt vollständig. Aufschiebende Bedingung schützt nur bei rechtzeitigem Antrag im Bankenportal.
Vermeidung
Reihenfolge ist wichtiger als Zeitdruck. Erst EEE einbinden, dann KfW-ID erzeugen, dann Antrag stellen, dann Bescheid abwarten, dann Werkvertrag.
BnD-Frist verpasst
Ursache
EEE reicht die BnD nicht innerhalb 24 Monate nach letzter Auszahlung im KfW-Portal ein.
Folge
Tilgungszuschuss verfällt vollständig. Der Kredit läuft mit voller Schuldsumme weiter.
Vermeidung
Zwischen Baufertigstellung und BnD-Einreichung sollten nicht mehr als 6 Monate liegen. EEE-Termin direkt nach der Bauabnahme verbindlich vereinbaren.
Effizienzhaus-Stufe verfehlt
Ursache
Geplante Effizienzhaus-Stufe wird nicht erreicht (z. B. EH-55 geplant, EH-85 erreicht).
Folge
Tilgungszuschuss-Kürzung auf die tatsächlich erreichte Stufe. Bei deutlichem Verfehlen drohen Rückforderungen.
Vermeidung
Der EEE prüft mit Puffer und dokumentiert jede Bauteilkennzahl. Sicherer ist, eine Effizienzhaus-Stufe niedriger zu planen als gerade noch erreichbar.
Hausbank lehnt ab
Ursache
Bonität bei der Hausbank nicht ausreichend (zu hohe Belastung, geringes Einkommen, schwacher Beleihungswert).
Folge
KfW-Anspruch verfällt, weil ohne Hausbank-Vermittlung kein KfW-Antrag möglich ist.
Vermeidung
Vorabklärung beim Bankberater verhindert Überraschungen. Bei Bedarf mit einem Vergleichsportal die Konditionen mehrerer Banken prüfen.
Acht Fragen zur KfW-Förderung
Effizienzhaus-Stufen, Tilgungszuschuss, EE-Klasse und KfW 358. Antworten auf Basis von KfW-Produktinformationen und gängiger Energieberater-Praxis.
KfW-Pfad mit EEE und Hausbank koordinieren
Wir koordinieren EEE, KfW-ID, Hausbank-Antrag und Werkvertrag im richtigen Takt. So bleibt der Tilgungszuschuss-Anspruch unangetastet, und die BnD wird fristgerecht eingereicht.