Question 1

Kann ich eine Dachsanierung von der Steuer absetzen?

Accepted Answer

Ja. Selbstnutzer ziehen 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre nach §35c EStG ab, maximal 40.000 Euro pro Objekt. Voraussetzung: Haus mindestens 10 Jahre alt ab Bauantrag, Objekt im Europäischen Wirtschaftsraum, Maßnahme zwischen 2020 und 2029 abgeschlossen. Alternativ bleibt die Handwerkerleistungs-Pauschale §35a mit 20 Prozent auf max 6.000 Euro Lohnkosten (1.200 Euro/Jahr). Vermieter rechnen als Werbungskosten oder über AfA ab. Quelle: BMF-Schreiben 23.12.2024.

Question 2

Welche Dach-Maßnahmen sind nach §35c EStG förderfähig?

Accepted Answer

Förderfähig sind Wärmedämmung von Dachflächen und obersten Geschossdecken, Erneuerung von Dachfenstern und Außentüren, Lüftungsanlagen und digitale Systeme zur Energieoptimierung. Bedingung: die Maßnahme muss die technischen Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllen. Reine Dacheindeckungs-Erneuerung ohne Dämm-Verbesserung fällt nicht unter §35c. Heizungsaustausch nur, wenn die alte Heizung älter als zwei Jahre ist. Quelle: BMF, Energiewechsel-Portal.

Question 3

Was gehört in die Fachunternehmerbescheinigung?

Accepted Answer

Die Bescheinigung folgt dem amtlichen BMF-Muster aus dem Schreiben vom 23.12.2024, gültig für alle Maßnahmen mit Beginn ab 01.01.2025. Inhalte: detaillierte Maßnahmenbeschreibung, Nachweis der ESanMV-Mindestanforderungen (U-Werte, Dämmstoffe), Rechnungsbezug, Datum der Vollendung, Unterschrift und Qualifikationsnachweis des ausführenden Betriebs. Aussteller sind entweder das ausführende Fachunternehmen oder eine nach §88 GEG berechtigte Person (Energieberater, Energieeffizienz-Experte, Architekt mit Fortbildung). Quelle: BMF, Buhl, Energiewechsel.

Question 4

Kann ich §35c mit BAFA oder KfW kombinieren?

Accepted Answer

Nicht für dieselbe Maßnahme. §35c und BAFA-Zuschuss oder KfW-Programm schließen sich aus. Die Entscheidung ist vor Maßnahmenbeginn zu treffen und nicht umkehrbar. Kombinierbar ist §35c dagegen mit Förderungen für andere Maßnahmen am selben Gebäude: Dachdämmung über §35c und Heizungstausch über BAFA beispielsweise. Der Energieberater bei einem iSFP kann parallel mit 50 Prozent BAFA-Zuschuss gefördert werden. Quelle: BMF, Finanztip.

Question 5

Wie wird eine Dachsanierung beim Vermieter abgeschrieben?

Accepted Answer

Vermieter unterscheiden Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Erhaltungsaufwand (reine Wiederherstellung wie neue Eindeckung, Dämmungserneuerung, Reparaturen) lässt sich sofort als Werbungskosten abziehen oder nach §82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Herstellungskosten (wesentliche Verbesserung, Dachgauben, Nutzflächen-Erweiterung) werden über AfA abgeschrieben: 2 Prozent linear pro Jahr über 50 Jahre bei Baujahr ab 1925. Quelle: Rathscheck, Vermieterwelt.

Question 6

Ist Dachsanierung Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Accepted Answer

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird: alte Ziegel durch neue gleicher Art ersetzen, defekte Dämmung erneuern, Asbestplatten entsorgen und durch Standard-Eindeckung ersetzen. Herstellungskosten liegen vor, wenn das Gebäude wesentlich verbessert oder erweitert wird: Einbau einer Dachgaube, Umbau zu Wohnraum, Aufstockung, Substanzvermehrung. Die Abgrenzung entscheidet über den Absetzungsweg und kann den Zahlungsfluss um Jahre verschieben. Quelle: Rathscheck, Schramm.

Question 7

Kann ich Handwerkerleistungen neben §35c absetzen?

Accepted Answer

Nein, nicht für dieselbe Maßnahme. Der §35a-Handwerkerleistungs-Abzug (20 Prozent auf max 6.000 Euro Lohnkosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr) ist eine Alternative, wenn §35c nicht genutzt wird. Doppelte Abrechnung derselben Sanierungskosten lehnt das Finanzamt ab. Wer §35c ausschöpfen kann, fährt besser damit als mit §35a, weil §35c auch die Material-Kosten einbezieht, §35a nur den Arbeitslohn. Quelle: Buhl, Rathscheck.

Question 8

Was ist die 4.000-Euro-Grenze beim Vermieter-Erhaltungsaufwand?

Accepted Answer

Erhaltungsaufwand bis 4.000 Euro netto pro Rechnung kann einmalig im Jahr der Ausgabe als Werbungskosten abgesetzt werden, ohne dass die Abgrenzung zu Herstellungskosten vertieft wird. Über 4.000 Euro netto bleibt die Sofort-Absetzung möglich, eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre nach §82b EStDV ist als Alternative wählbar, nicht Pflicht. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-Prozent-Regel in den ersten drei Jahren nach Kauf) haben Vorrang und verhindern den Sofortabzug bei Neubesitzern. Quelle: Vermieterwelt.

Regel	Trigger	Anforderung	Ausnahme
Zuschuss-Rate 20 % über 3 Jahre	Energetische Einzelmaßnahme an selbstgenutztem Wohngebäude, abgeschlossen und per Überweisung bezahlt.	20 Prozent der Gesamtkosten verteilt auf 7 / 7 / 6 in drei Kalenderjahren, maximal 40.000 € pro Objekt.	Energieberatung und Baubegleitung: 50 Prozent im Jahr der Rechnung, nicht über 3 Jahre verteilt.
Anwendungszeitraum 2020 bis 2029	Maßnahmenbeginn zwischen 01.01.2020 und 31.12.2029 (Bauantrag, Bauanzeige oder faktischer Baubeginn).	Bescheinigung nach amtlichem BMF-Muster, ab 01.01.2025 neues Muster aus BMF-Schreiben vom 23.12.2024.	Vor 2020 begonnene Maßnahmen ausgeschlossen, auch wenn die Bezahlung später erfolgte.
Selbstnutzung und EWR-Objekt	Eigentümer bewohnt das Objekt in allen drei Abzugs-Jahren selbst, Objekt liegt im Europäischen Wirtschaftsraum.	Gebäude bei Maßnahmenbeginn mindestens 10 Jahre alt, taggenau ab Bauantrag gerechnet.	Zweitwohnungen und vermietete Einheiten fallen unter Vermieter-Regeln (Werbungskosten oder AfA), nicht §35c.
Nachweis mit getrenntem Lohn	Einreichung der Anlage Energetische Maßnahmen zur Einkommensteuererklärung mit Fachunternehmerbescheinigung.	Rechnung mit Arbeitslohn, Material und Fahrtkosten getrennt mit Mehrwertsteuer; Zahlung ausschließlich per Überweisung.	Barzahlung und handschriftliche Quittungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt, der Abzug entfällt.

Programm	Regel	Konsequenz	Ausnahme
§35c und BAFA BEG EM	Ausgeschlossen für dieselbe Sanierungsmaßnahme; wer BAFA erhalten hat, kann §35c für dieselben Kosten nicht beantragen.	Entscheidung muss vor Maßnahmenbeginn fallen und in die Vertragsklausel (aufschiebend / auflösend) aufgenommen werden; nachträglicher Wechsel nicht möglich.	Für verschiedene Maßnahmen am gleichen Objekt kombinierbar: Dachdämmung über §35c, Fenster über BAFA.
§35c und KfW 261	Ausgeschlossen, wenn dieselbe Maßnahme bereits Teil eines KfW-Effizienzhaus-Kredits mit Tilgungszuschuss ist.	Komplettsanierung zum Effizienzhaus läuft meist über KfW 261 plus §35c für ergänzende Einzelmaßnahmen, die nicht im KfW-Paket sind.	NRW.BANK-Darlehen ohne Bundesfinanzierung bleiben mit §35c kombinierbar, sofern keine staatlichen Zuschüsse enthalten.
§35c und §35a Handwerkerleistung	Keine doppelte Abrechnung derselben Sanierungskosten; §35a ist Alternative für Kleinst-Maßnahmen, die §35c nicht erfüllen.	§35a bringt nur 20 Prozent auf maximal 6.000 € Lohnkosten (maximal 1.200 € pro Jahr); §35c lohnt meist mehr, weil auch Material-Kosten zählen.	Reine Reparatur ohne energetische Wirkung (Sturmschaden-Behebung, Ziegelaustausch 1:1) läuft nur über §35a.
§35c und Landes-Förderungen	Landesprogramme wie die NRW.BANK sind mit §35c kombinierbar, wenn sie nicht aus Bundesmitteln kofinanziert werden.	NRW-Landesdarlehen plus §35c oft sinnvoll für Eigentumserwerb mit Sanierung, weil beide Wege verschiedene Kosten abdecken.	Bei kombinierten Programmen (z. B. progres.nrw mit Bundesmitteln) gilt das Kumulierungsverbot; im Zweifel bei der Landesbank nachfragen.

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